广州土拍丨华润置地梅开四度,越秀地产再夺花都凤凰地块!

供地要点分析

永利网址,10月30日,广州迎来5宗地出让,地块分别位于黄埔区、南沙区、花都区、番禺区,总起拍价达到88.7亿元,均采取“限地价+竞自持或竞配建+摇号”的网上挂牌方式出让。

周边项目:
地块地处嘉禾望岗与龙归之间,周边商品住宅小区稀缺,主要以城中村、产业园为主,考虑到近5年无公开出让宅地记录,则属于全新待开发住宅片区。目前距离地块最近的居住片区为距离2-3公里处的嘉禾望岗片区,其一手住宅新世界云逸目前在售均价为5.5-5.6万元/平米,二手小区单位均价则在4.5-4.6万元/平米区间。

美的地产便瞄准了承载“广州客”的佛山市场。据观点地产新媒体不完全统计,仅2017年至今,美的就斥资约超90亿元,在佛山连下10子。

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其分析道,该地块与早上拍出的长岭居地块情况相当,地块周边售价都在2.5万左右,项目未来售价预期和长岭居地块亦差不多。但地价对比长岭居的1.9万元/平,反而低了2千,所以越秀拿得也算合理,甚至比长岭居地块更划算。

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最终,经过32轮龙争虎斗,时代地产将地块收入囊中,成交价为18.93亿元,加450平配建面积,楼面价1.32万元/平方米。


方圆资本首席市场分析师邓浩志对观点地产新媒体表示,这宗地楼面价虽只拍到1.9万,但有15%自持面积,所以实际成本肯定是过2万。而地块周边目前在售项目,价格大多在2.5万/平左右。

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据了解,这宗地是番禺大石近5年内首宗出让土地,为原番禺区华凌空调“三旧”改造地块。居住用地面积6.1万平方米,容积率≤3.2。

重点地块分析

花都1.6万/平创纪录 美的首入广州

区位交通:地块位于花都区府板块花都湖东南侧,与上个月出让的地块二相邻(左侧),距离广州珠江新城1小时车程,到东莞、佛山、深圳均在2小时半径内,已融入珠三角2小时生活圈。距离9号线清布站约1公里。地块靠近邝村东路和凤凰南路等路道和京广线,附近公共交通还包括国光厂、合和新城、花都湖(东门)总站和城东停车城总站等多条公交线路。由于临近花都湖和花都湖公园等自然景观,该地块区位交通相对较为优越。

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晚秋时节,清晨和傍晚萧瑟的凉风告诉人们一个讯息——天气要转凉了。事实上,广州土拍跟目前的天气状况差不多,其正处于一个降温的阶段。

区位交通:目前地块所在区域道路交通便利,地块的西侧紧靠京广线,北侧则邻近片区主干道均禾大道,可接驳华南快速干线和京珠线,自驾车出行十分便捷,但公共交通略显不足,若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳嘉禾望岗或黄边地铁站,路程约10-15分钟,公共交通出行有一定的局限性。

据了解,花都地价上一个纪录是在2015年产生。

白云区嘉禾街新科村琴星小学地块位置图

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另据了解,半年前万科就曾在长岭居拿下土地,代价是12.22亿元和900平方米配建,加55%自持,楼面价1.99万元/平。相比之下,时隔半年相同区域再扩储,楼面价降了862元/平,自持比例下降40%。

当前地块周边3公里的在售住宅项目

资料显示,该地块虽定为二类居住用地,但包含中小学用地;总面积8.8万平方米中,实际可用于建设住宅的面积仅2.45万平方米。另外,地块企业自持部分作为租赁住房,不得对外销售。

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与上述3地块平静成交不同,两宗南沙土地竞争十分激烈。未正式开拍前,南沙海景街宅地就有9家企业竞价,南沙东涌镇地块稍少也有7家。

继2017年10月,越秀地产以“231000万元+7200平米配建”斩获花都区凤凰路一期用地后,今日再以293158万元的底价拿下花都区凤凰路地块一,但折合成交楼面价相比于去年有所下降。华润置地则继续扩充广州区域土地储备,继4月拿下荔城街三联村83001204A18082地块、上月夺取花都区凤凰路地块二和增城区中新镇三迳村83103241A18029地块后,今日再次以73971万元拿下白云区嘉禾街新科村琴星小学地块。

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时隔两年,再看今日拍出的花都地价,已然超出1倍。邓浩志对观点地产新媒体表示,这次花都刷新地价幅度非常大,着实让市场吃了一惊,但其实也是有个中原因。

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按此计算,邓浩志预计,该项目盈亏平衡点会在3万以上,已超附近楼盘均价,如果房价不持续走高项目就会亏本。“万科愿意拿下这宗地块,说明它还是比较看好后市的。”

花都凤凰路地块二类似,在本次凤凰路地块一的出让过程中,政府也将按3500元/平米的价格回购14000平米住房,折合楼面价为16900元/平米,与地块二相同;若不算政府回购,楼面价则为15884元/平米,相较于上月成交的地块二略有下降。

最近一次拿地是在三天前10月27日,美的以总价3.8亿元,折合楼面价7459元/平拿下顺德杏坛1号地块,地块占地面积2.04万平,总建筑面积5.09万平。

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要说当天最受瞩目的地块,则非花都区凤凰路地块一期用地莫属。资料显示,该地块同样是一幅定价地,出让面积6.95万平方米,起拍楼面价高至1.62万元/平方米,未拍便已刷新区域纪录。