首套房认证变化说明什么:经济回到原来近似路径

摘要:经济可能在某种程度上回复到原来的路径上去,而这很难用好或者坏来评价。
崔鹏
你知道吗,决策部门下发所谓的通知,其时间点的选择是有一定规律的。在午夜、周末或者大节假日时期发的,对市场的影响力一般都比较大。比如这次在10月2日,央行和银监会联合下发…

  放松限贷政策昨日终于水落石出。央行、银监会下发通知,重申首套房首付最低30%、贷款利率最低7折。同时,放松首套房认定标准,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  经济可能在某种程度上回复到原来的路径上去,而这很难用好或者坏来评价。

  记者了解到,已有开发商漏夜修改黄金周推盘策略,而银行则多表示将按照要求执行。

  崔鹏

  业内人士分析称,“认房又认贷”转为“认贷不认房”,且放开了未限购城市二套及以上住房限贷政策,代表“救市”已超预期,将直接刺激黄金周期间的楼市销量,并可能带动年底楼市价格上升。但短期内,楼市依然以平价走量为主。

  你知道吗,决策部门下发所谓的“通知”,其时间点的选择是有一定规律的。在午夜、周末或者大节假日时期发的,对市场的影响力一般都比较大。比如这次在10月2日,央行和银监会联合下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》就是如此。从某种程度上说,在这些单位的新闻发布部门工作的人员也挺不容易的,在大多数人休息的时间里,吓唬别人和被吓的人内心肯定同样充满焦虑。

  最新消息

  这个通知有两个地方可能最易引起市场的激动。第一个当然是关于首套房的认定问题。此前4年的居民首套房认定是非常严格的,即一般所说的“认房又认贷”:一个居民名下有过房屋贷款记录,即使现在名下已经没有住房,再次申请住房贷款时也会被认为是非首套房贷款。

  今日凌晨,有按揭中介传出最新消息,在广州,农行第一个跟进,其细则如下:

  而在这次的通知中,首套房的认定比原来降低了两个等级。不但将卖出已贷款房屋后再次购买的房屋认定为首套房(既认房不认贷),而且对于居民已拥有一套付清贷款的房屋,再次购买的住房也认定为首套房。这种认定的放宽程度超出了市场预期。首套房认定范围扩大,实际上也是给北京、上海、广州、深圳4个超级城市的限购松了一扣。

  1)对拥有一套住房并已结清贷款,为改善居住条件再申请贷款购买住房的,可按照首套政策执行;

  其次,就算关于首套房贷款的利率问题。在此次下发的通知中,首套房贷款利率在首付不低于房款30%的前提下,着重重申了打7折的下限。虽然首套房贷款利率打7折从字面上看是一种市场的自由约定,但是不排除金融管理部门对商业银行进行指导操作的可能。去年以来,即使是首套房的利率,很多家商业银行也是要在基础的贷款利率上上浮10%的。

  2)对于首套利率在未接到上级行通知前仍按照原规定执行;

  除了具体的指导条文,这个通知还具有一定的标志性作用,那就是房地产行业不景气对中国经济的巨大影响已经得到中央决策层的认可。此前大半年的时间中,首先感到房地产销售和开工下滑的地方政府一直在和中央进行着某种谈判。在连续几个月全国房地产价格环比下滑的情况下,全国绝大多数地区都取消了房产限购,但这更多的是地方政府行为。而中央决策层一直面临着经济受房地产影响而整体下滑和房地产泡沫影响经济结构升级的两难。在今年8月经济继今年年初再次出现整体下滑趋势后,中央决策层似乎开始顺应地方政府的请求,倾向于拯救整体经济。

  3)目前已有两套或以上并结清贷款,再贷款买房有关首付比例和利率如何执行(主要是在增城、从化非限购地区),也需等总行通知。

  关于房屋贷款的利率,它其实是个矛盾的结合体。金融决策层一方面要求商业银行谨慎的对待给房地产类企业的贷款,但在这次的通知中决策层又强调居民首套房的利率优惠和提高住房贷款的办理效率。这其实是在某种程度上向房地产商提供了一定形式的低利率贷款。而在现在的总体流动性环境下,整个金融市场又是面临着真实利率上升的压力的。在此前提下商业银行恐怕很难情愿地完成央行和银监会下达的“任务”。对此,金融决策层为市场留了个后门,那就是通过发行住房抵押贷款证券增强商业银行的贷款投放能力。

  对上述传言,记者随后向农行相关人士求证,但未能得到回应。

  中国住房抵押贷款证券化的尝试其实在2005年就开始了,由于2007年这类产品在美国引起的问题而停止。但是最近几个月,此类尝试又被提起来。比如,7月中国邮政储蓄银行推出了个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)。这种产品解释起来有点复杂,在这里不具体说了,从利率上看年收益率在5.3%到6.8%对投资者还是有吸引力的。

  本报讯
昨日,此前传得沸沸扬扬的放松限贷政策终于水落石出。央行、银监会于昨日下午联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中,重申首套房首付最低30%、贷款利率最低7折。同时,放松首套房认定标准,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  不管怎么说,经济的决策者,为了不让经济增长的成本过高和影响复苏的稳定,似乎经过多种尝试后又回到了和原来极为近似的路径上—这么说不是一种讽刺,对于很多经济体,改变路径是非常缓慢而且没必要的—这让人想起《西厢记》里那句唱词:做天难做二月天,蚕要暖和参要寒,种菜的哥哥要下雨,采桑的娘子要晴干。

  7折马上重现“不太可能”

  作者

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,央行本次调整是出于保持经济增长平稳,以及实现货币政策目标的需要。郭田勇指出,相对所谓的“二套房贷”,“认贷不认房”的出发点更加合理。

  崔鹏是本刊副总编辑。

  融360信贷专家徐瑾认为,央行重申此标准,更多的是为市场提供信心,也是在响应地方政府要求松绑限贷的呼声,“但由于年底资金偏紧,银行信贷资金所剩无几,而且当前贷款收益偏低和楼市风险偏高,要银行提供7折优惠利率不大可能。”

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  郭田勇认为,根据通知中“银行业金融机构要缩短房贷审批周期,合理确定贷款利率”的表述,在贷款价格的确定上,商业银行将拥有更大的自主定价权。

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  房企短期内平价走量为主

  “救市已经超预期了,楼价不会跌了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  中原地产项目部总经理黄韬对记者表示,央行这一文件,解除限贷的力度还是比较大的,“全国性的文件对楼市支撑比较明显。”

  黄韬认为,十一黄金周成交量会上涨,但目前开发商以走量为主,不可能量价马上就会起升,买家也需要时间过渡。

  其预计,十月中旬以后,可能有的开发商会把现在较低的折扣慢慢调高,但不会真正涨价。开发商也会考虑,万一明年比较理想,也必须有货卖,所以也可能出现留一手的操作。其预计,今年年底楼价不会贵过去年。

  而徐瑾则对长期楼价走势有相反看法,其认为,央行此举短期内有助于提升10月楼市成交量,但中长期刺激作用仍有限,甚至可能引发更浓厚的观望情绪。

  徐瑾认为,中长期来看,楼市并不乐观,“商业银行并没有提供超低优惠利率的动力。其次,当前房价处于高位,二、三线城市积累了较大风险。再则,房产税预期将至,将大大挤压投机需求。目前一线城市限购并没放开,一线城市领涨引发其他城市跟涨的情形几乎不可能重现。”

  一线城市限购放松或跟进

  有媒体报道,昨天据三亚住建局透露,已制定放开限购方案,目前正在等三亚市政府批准。一旦该传闻成真,就意味着全国仅剩北上广深四个一线城市仍坚持限购政策。

  “一线城市放开限购是肯定的,但是要走完金九银十才有可能,因为一旦放开限购,那就量价齐升,楼市将非常不稳定。”黄韬表示,现在放开限贷,有些人还是没名额,可先解决一些刚需。

  资本市场:

  地产股将迎来向上催化剂

  对节后地产股的走势,不少分析团队也表现出乐观的预期。中信证券地产研究团队认为,政策将会对市场产生极重大影响,其程度远超前几个月放开限购,“
一、二线城市10月份销售量全面反转,房价下跌幅度逐步收窄,直至下跌周期结束,而龙头公司优势将更加明显。”而中信建投房地产研究团队则认为,目前信贷宽松的趋势才刚开始,地产股在经历了短暂调整后有望重新迎来向上的催化剂,因此重申“流动性不变,行情不止”的观点,维持行业“买入”评级。

  政策解读

  “认房又认贷”

  转为“认贷不认房”

  亮点1

  某股份制银行广州分行信贷部负责人表示,通知最大的变化是关于首套房的认定。2010年住建部等就出台文件,执行“认房又认贷”原则,即借款人家庭已有一套房,再买房算二套房;借款人家庭当前无房,但有房贷记录,不论是否还清,再买房也算二套房。

  “此次从认房又认贷转为认贷不认房,这将刺激很多改善型住房需求。”该负责人认为:“按照二套房认定首付必须达到七成,而且利率要达到基准的1.1倍,这对于很多购房者来说负担很重。如果贷款还清这种改善需求就可以算作首套,那很多家庭都能换得起房了。”

  重申贷款利率最低可降至七折

  亮点2

  上述负责人表示,2008年10月27日起,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,至今首套房利率的下限一直未有改变。不过,近几年,各家银行纷纷上调了首套房利率。虽然今年以来陆续有下调,但目前大多银行实行的首套房利率为基准利率,甚至上浮。该负责人认为,央行此次重申该政策,对首套房利率的下调会有助推作用,不过,各大银行不太可能一下子降至基准的7折,“这需要一个过程。”

  放开未限购城市二套及以上房限贷

  亮点3