住建部官员:棚改货币化政策有转向但不“急刹”

棚改,说白了就是把你现在住的破旧的老房子拆掉,重新给你宽敞明亮的新房子。棚改分为货币化安置和实物安置,不是给钱,就是给房子,或者二者兼而有之。棚改确实改善了很多人的居住环境,不但提升了人们的居住质量,同时也改善了市容市貌,加速了城镇化进程,刺激了消费,促进了经济的发展。同时,棚改也在一定程度上防止了中西部地区以及东北地区的人口流失。以上这些都是棚改的“功”,任何人都不能否认。

在房地产调控逐渐转向三四线城市的背景下,近期类似“全国一刀切暂停棚改”的猜测不断。近日,住房和城乡建设部有关司局负责人明确表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。专家分析,这意味着棚改货币化安置政策不是急刹车,而是更加强调控制节奏和规模,以符合各地实际的安置方式推进棚改,确保楼市不大起大落。

说到棚改,大家肯定会联想到巨额的拆迁补偿款。近几年来,随着棚改的加速,各地因棚改而快速致富的报道时长见诸报端,“拆二代”也成为流行词汇之一。产生上述现象的原因就是棚改货币化安置。

“出棚进楼”稳步推进

受棚改货币化安置比例降低的影响,三四线城市的房地产市场房价将会有一定程度的回落。缺少了棚改货币资金的支撑,原本就虚高的房价很难维持现状。随着成交量的下滑,新房库存量会逐步上涨,三四线城市或许会开启新一轮的去库存。

怎么理解政策走向?这又会对当下楼市产生怎样的影响?

分城市来看,山东、辽宁、山西的货币化安置去库存占比为24.45-26.7%之间;青海、湖南、云南为26.7%-31.5%;贵州、甘肃、新疆、宁夏为31.55-49.4%;黑龙江、吉林、内蒙古、陕西则是超过了49.4%。

“在控制好节奏和规模的情况下,货币化安置对改善三四线城市情况是很有利的。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对本报记者分析,随着项目推进,近几年棚改重点逐渐由大城市转移到中小城市。采取货币化安置方法,一方面可以帮助消化城市商品房库存,在不建新房的情况下满足棚改户的住房需求,避免重复建设和资源浪费;另一方面,也可以缓解地方政府的资金压力,采用信贷支持的方式推动棚改进行。

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不少专家看来,货币化安置逐渐收紧已是大势所趋。货币化安置带来大量的购房需求,而随着去库存不断推进
,部分城市库存不足,短期供需关系发生变化。在多因素作用下,2017年以来,三四线城市房价迎来上涨。中国社科院财经战略研究院报告显示,2018年上半年房价较快上涨的城市中,就包括咸阳、绵山、眉山、南充、烟台、西双版纳等不少中小城市。

但是,近几年随着棚改货币化安置比例的提高,无形中成为房价上涨的助推器。三四线城市房价的上涨,相当一部分原因是由于棚改货币化安置造成的。

李 婕

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其实,早在2017年8月,住建部、发改委等六部委明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;11月,住建部等部门进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。日前,住建部方面再次强调,要因地制宜推进棚改货币化安置。

棚改对于房价的影响显而易见,因此,今年7月,住建部再次强调,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

围绕棚改,市场关注的焦点一直在棚改货币化安置上。目前,中国棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置,通俗地讲,前者是由政府置换房子,后者则是直接发放资金让住户自己购房。在2008年棚改全面启动之初,实物化安置是主流。此后,一系列促进政策密集出台,各地采用货币化安置的比例也逐渐提升。统计显示,2013、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%,到2015、2016年和2017年,这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。

2017年,中西部棚改开工占比为67%,远超东部的26%。

确保楼市不大起大落